Nibblesbacke

Nya bostadsområden hade uppkommit och Karlsdal var nästintill klart när det samtidigt började pratas om ett område norr om Kristinelunds fritidsområde som inte var bebyggt, nämligen Nibblesbacke.

Året är 1963, staden ägde all den mark i området som skulle kunna upplåtas till bolaget för byggnation om cirka 700 lägenheter. I så fall skulle det vara det största projekt vi hade tagit itu med. Vd:n hade goda framtidsutsikter då han nyligen varit i Stockholms förorter och tittat på monteringsfärdiga stenhus, som kanske vore något för bolaget på Nibblesbacke. Men planerna stannade där eftersom projektet inte kunde utföras inom 1964-års byggnadskvot. Nya byggnadsförslag togs fram året därpå.

Köpings befann sig fortfarande i ett expansivt skede. Industrin behövde bostäder för nyanställda och kommunen var angelägen att tillfredsställa detta behov. Framlagda prognoser visade på stora personalökningar inom de större industrierna. Det var nödvändigt att snabbt producera nya bostäder för att kunna ta emot den förväntade inflyttningen till Köping. Påtryckningarna var starka både från kommunen och även från statligt håll där det 1965 beslutades om det så kallade miljonprogrammet.

Så när tre byggnadsfirmor vintern 1965 lämnade in förslag till byggnation i området såg framtiden ljus ut. Skånska Cementgjuteriets anbud var det som godkändes och första etappen av Nygård skulle byggas. Den första etappen handlade om 302 lägenheter av totalt 806 för hela projektet. Lägenheterna blev till ytan väldigt stora jämfört med tidigare. Stora lägenheter med rymliga kök och matplats, extra toalett och stora balkonger var direktiv utifrån miljonprogrammet.

151 lägenheter var på tre rum och kök (87,8 kvm), 62 lägenheter på fyra rum och kök samt sju lägenheter om hela fem rum och kök. Resterande var på ett och två rum och kök. Även ett centralgarage med närmare 100 platser uppfördes i området.

Så här många och stora lägenheter hade vi inte byggt tidigare, styrelsen var lite tveksam över de väl tilltagna kvadratmetrarna mot antalet rum och även till den medförda hyresnivån. Vanlig standard gällde men kaklade badrum blir något nytt för hyresgästerna och istället för kyl- och svalskåp fick köken kyl- och frysskåp.

Sommaren 1965 drog arbetet igång och det visade sig snabbt att markförhållanden var väldigt dåliga i området. Mycket regn bidrog till att inledningen av byggnationen blev besvärlig. Det behövdes också pålas djupare än vad första prognoserna visade. Men nästa etapp planerades redan och takten skruvades upp...

Sedan bolaget bildades för 48 år sedan hade vi inte behövt oroa oss för outhyrda lägenheter men nu började ett första orosmoln visa sig. När inflyttningen närmade sig i de första husen på Nibblesbackevägen sommaren 1966 visade det sig att intresset för de stora lägenheterna om fyra rum och kök inte var så stort som väntat.

Av 120 inflyttningsklara lägenheter var 14 ej uthyrda. Oron ökade naturligtvis då vi var på gång med nästan 600 lägenheter till i området. Vi fick börja annonsera i tidningarna om lediga lägenheter för omedelbar inflyttning. Vem hade trott det ett år tidigare, när prognoserna pekade på en fortsatt uppgång.

Om året avslutades med osäkra prognoser så började inte 1967 något bättre. 30 lägenheter stod nu tomma utan hyresgäster. Annonseringen hjälpte inte och problemen fortsatte. Året därpå var cirka 100 lägenheter outhyrda vilket medförde stora hyresförluster.

Inför byggandet av de sista etapperna justerades lägenhetsindelningen och mindre lägenheter byggdes. Samtidigt började vi hyra ut lägenheter med plomberade (stängda) rum vilket förbättrade situationen något.

Samtal fördes också om att sänka hyrorna för att få ut lägenheterna då hyresnivån var relativt hög. Riksbyggen hade provat att sänka sina hyror vid Skogsbrynet men detta hade ej inverkat på efterfrågan av lägenheterna.

Det verkade helt enkelt som om marknaden var mättad och att efterfrågan på nya bostäder hade minskat för första gången på flera decennier. Utbudet av lägenheter kom att vara betydligt större än efterfrågan visade nu prognoserna.

Nygård stod 1970 färdigbyggt med 806 ljusa och rymliga lägenheter med hög standard fördelade i 22 fastigheter. Då var cirka 30 lägenheter outhyrda, en bra siffra med tanke på omständigheterna och att över 770 lägenheter faktiskt var uthyrda. Men glädjen var kortvarig, inom två år skulle siffran stiga till nästan 200 outhyrda lägenheter i området. Totalt blev hyresinkomstbortfallen mellan åren 67 – 72 cirka 3,2 miljoner kronor och bolaget fick problem med ekonomin.

Nibbletorget

Vi byggde inte bara hyreshus i området utan även ett butikscentrum på Nibbletorget som invigdes i december 1968. Där fanns bland annat:

• livsmedelshallar, Domus och ICA
• postfilial
• bankfilal
• damfrisering
• herrfrisering
• tobak- och tidningsbutik
• konditoributik

Bolaget uttalade sig enligt följande i slutet av 60-talet innan området var färdigbyggt.

– Det är inte bara industrierna som har svikit oss beträffande sina prognoser utan även bostadskön. Problemet med lediga lägenheter är ett kommunalt problem och man får tänka på att övriga bostadsproducenter, som HSB och Riksbyggen också har problem. Vi måste nu fråga industrierna om vi ska bygga något mer? Upphandlingen av fler hus på Nygård är redan klar och någon produktionspaus är icke avsedd för bolaget förrän år 1969. Att bryta pågående produktionskedja är inte aktuellt. Nu är även familjestödet på ingång vilket kan öka efterfrågan på fler bostäder. En ordentlig kartläggning över bostadskön måste göras. Hyresmarknaden har utvecklats på ett mycket oroväckande sätt.

En annan anledning var att högkonjunkturen mattades av. Köping ansågs överhettat ur arbetsmarknadssynpunkt och Volvos planer på utbyggnad och nyanställningar hamnade i Lindesberg istället för i Köping. 1971 minskade befolkningen i kommunen med 396 personer. Denna minskning var den första sedan år 1933. Året därpå fortsatte nedgången med 708 personer. I vårt bestånd var det endast på Nygård som det var problem med outhyrda lägenheter. Stora lägenheter med höga hyror samt att många var outhyrda medförde att vissa trappuppgångar blev ganska ödsliga. Kritik riktades också mot att husen var placerade för tätt vilket medförde att området kändes instängt. Dessa faktorer gjorde det svårt att marknadsföra området trots att där fanns de finaste och modernaste lägenheterna inom beståndet. Men ryktet började bli dåligt för området och det blev inte lätt att bli av med.

Bolaget hamnade nu i en svår ekonomisk kris. Affärs- och kontorsfastigheter såldes och kommunen lämnade bidrag på nästan en halv miljon kronor. Riksdagen beslutade om statligt ansvar för förluster och kostnader vid outhyrda lägenheter. Lån kunde erhållas med ränte- och amorteringsfrihet. För åren 1971 – 1976 erhölls statliga hyresförlustlån med sammanlagt 7,8 miljoner till bolaget.

Vi började nu bli mer restriktiva inför framtiden. Planerna på ett stort projekt på Hästhagen (Intill Nibbletorget) blev aldrig av med tanke på den rådande situationen. Där skulle 450 lägenheter ha uppförts, varav vi skulle bygga 270 hyreslägenheter och resterande del skulle bestå av bostadsrätter.

Då ett stort antal lägenheter i flerfamiljshus stod tomma och att det rådde stor efterfrågan på småhus behövde framtida utvecklingsprognoser göras med mycket stor noggrannhet och vara föremålför ständig kontroll och uppföljning.

Nu är det nya och hårdare tider för bolaget. Det gäller att få bukt med outhyrda lägenheter och en försämrad ekonomi. Resurser lades på förbättringar i områdena samt ombyggnationer. Framförallt genomfördes förbättringar i områdena Skogsborg, Östanås och Nygård med kontinuerliga trädgårdsplaneringar. Nya lekplatser och bollplaner uppfördes, allt för att göra områdena mer attraktiva.

Även olika aktiviteter anordnades där hyresgästerna var med och lämnade idéer och förslag på förbättringar. Bland annat hyrde Scheeles Sportskytteklubb en lokal och ordnade en skjutbana för luftgevär i ett av garagen på Nygård. Kaféverksamhet påbörjades också i området för möten mellan olika grupper. Då många olika nationaliteter bodde i området och kritik hade framkommit om att många olika nationaliteter inte fungerade tillsammans och gemenskapen i området var dålig.

En arbetsgrupp bildades för att få bukt med outhyrda lägenheter. Nygård hade fått dåligt rykte och det medförde att attraktionsnivån minskat. Under kommande år arbetades febrilt med förbättringar av utemiljön och ombyggnationer.

Under slutet av 70-talet genomfördes en stor ombyggnation. Servicehuset Nygården uppfördes genom att två fastigheter med 70 lägenheter byggdes om till 65 servicelägenheter för pensionärer. Servicehuset inrymde även en restaurang, terapilokaler och fotvård. Vissa lägenheter slogs ihop i den takt som efterfrågades, andra byggdes om till kontorslokaler som bland annat kommunen hyrde för sina verksamheter. Lokaler hyrdes även ut till lokala föreningar i Köping.

Bolaget hade sitt kontor på Nibblesbackevägen 9 och utökade kontoret med en reception- och hyresavdelning. Tack vare dessa förändringar minskade antalet outhyrda lägenheter och läget stabiliserades något.

I början på 80-talet hade ett förändrat synsätt börjat uppstå på den verksamhet vi bedrev då tyngdpunkten alltmer lades på service till hyresgästerna. För att kunna motsvara dessa ökade krav behövde förvaltningsfilosofin ses över.

Det medförde att en stor organisationsförändring med en uppdelning av företaget i två förvaltningsområden genomfördes. För varje område utsågs en områdeschef som tillsammans med en kontorist svarade för så gott som alla kontakter med de boende. Den nya organisationen trädde i kraft i juni 1985 och de två förvaltningsområdena var:

• Område Öst med områdeskontor på Furuvägen 10
• Område Väst med kontorpå Nibblesbackevägen 13

De centrala funktionerna för ekonomi och uthyrningsavdelningen fanns på Nibblesbackevägen 9.

Den nya organisationen fungerade bra och en annan utmaning var en modern variant av det gamla portvaktssystemet. Det skulle bli en ändring som innebar att varje fastighetsskötare tog totalansvar för all skötsel i ”sitt” bostadsområde, vilket även inkluderade mindre reparationer. Arbetsuppgifterna skulle bli mer varierande och kontakten tätare med hyresgästerna. Allt för att effektivisera verksamheten och ge ännu bättre service.

Ett tydligt exempel på arbetssättet var på Nygård där fastighetsskötarna delades in i enmansområden. På andra områden kunde det vara två fastighetsskötare för hela området, beroende på områdets storlek.

Var arbetsnamnet där arkitekten Harald Zondler fick ta itu med en del uppgifter och problem som fanns på Nygård. Det gällde nya ombyggnationer av fastigheter, miljön, trivseln och marknadsföring.

Nu blev det återigen dags för ombyggnationer i området. Under 1984 var 172 lägenheter placerade i malpåse och två fastigheter skulle byggas om till kontorshus för främst social- och fritidsförvaltningen. Nio lägenheter byggdes om till vandrarhem och många lägenheter blev till boende för äldre, daghem, behandlingshem med mera. Även turistbyrån flyttade till området. På så sätt minskade antalet outhyrda lägenheter ännu en gång.

Flera lägenheter byggdes om och gjordes attraktivare med burspråk, balkonger med lägre fönsterbröstning och med bättre ljusinsläpp. I några fastigheter installerades hissar och fasader målades om.

Många uppskattade aktiviteter och sammankomster anordnades för hyresgästerna i samarbete med bland annat Hyresgästföreningen. Conny Wennermo som var områdesassistent arbetade aktivt på Nygård och låg bland annat bakom kvarterstidningen NygårdsNytt. Tidningen innehöll många intervjuer och artiklar om hyresgästerna, personalen och vad som var på gång. Det var en uppskattad och bra informationskanal.

De förändringsarbeten som genomfördes gav resultat. Vi fick lägenheter med mycket modern standard och genom att en del lägenheter byggdes om till arbetsplatser blev området mer levande även under dagtid och ryktet började bli bättre för området. 1988 började äntligen arbetet ge frukt, då hade vi endast tio lägenheter lediga för uthyrning i området.

Ett nytt förvaltningshus uppfördes på Nygård och invigdes den 13 februari 1990. Cirka 100 anställda vid socialförvaltningen, skolkontoret, samt kultur- och fritidsnämnden fick nya arbetsplatser i området.

Senare delen av 1990-talet kom dessvärre problemen tillbaka (som vanligt) med outhyrda lägenheter och då på flera av våra områden. På 2000-talet beslutades efter lång överläggning om drastiska beslut gällande rivningar av fastigheter.

Hyresförlusterna var cirka 19 miljoner kronor och i januari 2003 beslutade styrelsen att kraftfulla åtgärder måste vidtas för att minska både vakanserna och hyresförlusterna. 219 lägenheter och många lokaler var lediga för uthyrning, bland annat på Skogsborg, Karlsdal och Nygård. Med anledning av att strax över 100 av dessa var inom Nygårdsområdet föreslog styrelsen en förnyelse av området ännu en gång. Kommunfullmäktige gav klartecken att fem byggnader innehållande totalt 104 lägenheter skulle rivas. Kostnaderna för rivningen, saneringen och återställningen blev cirka 18 miljoner kronor. Ekonomiska analyser låg så klart till grund bakom detta kraftfulla beslut. Efter ett par år stabiliserades situationen och outhyrda lägenheter sjönk till 2,5 %.

”Cirka 8 % av bolagets bestånd var outhyrt och för första gången i bolagets historia togs beslut att riva fastigheter”

Av totalt 806 lägenheter som uppfördes på Nygård mellan 1965 – 1970 finns i dag 274 stycken kvar. Som det har nämnts i texten så har många av lägenheterna och byggnaderna byggts om till kontorslokaler, äldreboenden med mera. Många olika förbättringar kring utemiljöer och satsningar på boinflytande genomfördes också. Men tillslut fick vi riva ett antal fastigheter.

Många köpingsbor har bott i området och under vår jubileumsutställning 2017 var det många som kom förbi och delade med sig av sina minnen kring lägenheten, området och Köping från en annan tid.